Tuần Báo Thời Mới
Tuần báo Thời Mới phát hành tại Ontario, Canada.

Với quy định mới, từ 1/1/2018 sẽ khó được duyệt vay mortgage hơn

0 127

Cơ quan quản lý ngân hàng Canada đã công bố phiên bản cuối cùng của các quy định mới về vay thế chấp (mortgage), trong đó có bắt buộc thực hiện kiểm tra khả năng gánh nợ (stress test) đối với những người vay các khoản nợ không được bảo hiểm để bảo đảm là họ có thể kham nổi lãi suất cao hơn.

Hôm thứ Ba 17/10, Văn phòng Quản lý Các Định chế Tài chính (OSFI) công bố các quy định mới đối với ngành mortgage. OSFI đã đưa ra một phiên bản tương tự của các quy định này hồi đầu mùa hè dưới dạng bản thảo, nhưng với công bố hôm 17/10, các quy định này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2018.

Trong những quy định mới quan trọng có yêu cầu bắt buộc những người vay không được bảo hiểm phải thực hiện kiểm tra độ ổn định (stress test). Trước đây chỉ có những người vay được bảo hiểm mới phải trải qua kiểm tra như vậy.

Theo luật, những người vay có mức trả trước (down payment) dưới 20% giá mua nhà phải mua bảo hiểm mortgage. Người mua trả phí bảo hiểm, nhưng người thụ hưởng thực sự là tổ chức / ngân hàng cho vay vì khoản bảo hiểm này bảo vệ người cho vay trong trường hợp người vay vỡ nợ.

Và mức phí bảo hiểm có thể dễ dàng lên tới hàng ngàn đô-la, ngoài chi phí của nhà, xê xích từ 0.6% tới 4.5% khoản nợ mortgage, tùy vào mức trả trước (down payment) và giá mua nhà.

Công ty Mortgage và Nhà ở Canada (CMHC) là hãng bảo hiểm mortgage lớn nhất ở Canada, nhưng tổ chức thuộc nhà nước này cạnh tranh với các đối thủ tư nhân Genworth Financial, Canada Guaranty và một vài hãng khác.

Với một căn nhà có giá $500,000, trả trước $50,000, CMHC cho biết người mua sẽ bị tính thêm phí $13,950 để bảo hiểm cho khoản nợ mortgage $450,000.

Đại đa số những người vay tiền lần đầu tiên phải mua bảo hiểm mortgage, và kể từ năm ngoái họ buộc phải trải qua một kiểm tra khả năng gánh nợ (stress test).

Bất cứ ai trả trước hơn 20% giá trị nhà không phải trả phí bảo hiểm đó, và được gọi là người vay “không được bảo hiểm” — những người này sẽ bị ảnh hưởng bởi các quy định mới công bố hôm 17/10.

Việc kiểm tra khả năng gánh nợ (stress test) là để bảo đảm người vay có khả năng trả nợ nếu lãi suất tăng cao hơn so với mức hôm nay.

Theo Ngân hàng Trung ương Canada, các ngân hàng lớn hiện có lãi suất 5 năm niêm yết trung bình 4.89%. Nhưng nếu chịu tìm hiểu thì không khó tìm được lãi suất thấp hơn. (Trang mạng so sánh lãi suất ratesupermarket.ca tính toán rằng nhiều tổ chức / ngân hàng cho vay đang có lãi suất mortgage 5 năm thấp hơn 3%; trang RateSpy.com và các trang khác cũng vậy.)

Việc kiểm tra khả năng gánh nợ (stress test) là nhằm để mô phỏng tình hình tài chính của một người vay bằng cách giả định rằng họ phải trả nợ ở mức lãi suất niêm yết trung bình — chứ không phải lãi suất mà họ có thể thương lượng được. Vì vậy, theo quy định mới của OSFI, người vay sẽ được thực hiện stress test ở lãi suất 5 năm niêm yết trung bình, hoặc ở mức cao hơn 200 điểm cơ bản (2 điểm phần trăm) so với lãi suất mortgage thực sự của họ — mức nào cao hơn thì áp dụng.

Đáng chú ý là các quy định mới về stress test sẽ không áp dụng cho những trường hợp gia hạn mortgage miễn là vẫn vay từ cùng tổ chức / ngân hàng cho vay hiện tại của người vay.

OSFI đã công bố một bản thảo các quy định mới này hồi mùa hè, trước khi tham khảo ý kiến của những bên có quyền lợi liên quan về bất cứ thay đổi này cần có. OSFI cho biết đã nhận được hơn 200 ý kiến đóng góp từ những người trong ngành và từ người dân về những quy định được đề xuất hồi tháng 7.

Giới chỉ trích ý tưởng này, trong đó có nhiều người trong ngành địa ốc, nói rằng bắt buộc tất cả mọi người mua nhà phải thực hiện stress test sẽ làm nguội lạnh thị trường nhà vào thời điểm mà thị trường nhà khó có khả năng chịu được.

Nhưng OSFI vẫn xúc tiến những thay đổi được cơ quan quản lý này cho là “thận trọng”. Jeremy Rudin, giám đốc OSFI, nói, “Những sửa đổi này củng cố một hệ thống quản lý mạnh và cẩn trọng cho bảo hiểm mortgage gia cư ở Canada.”

Chuyên gia kinh tế Brian DePratto của TD Bank đồng ý với nhận xét đó, và cho rằng những thay đổi đó sẽ giúp tăng tính bền vững của hệ thống ngân hàng Canada trong một môi trường lãi suất tăng.

Nhưng nói như vậy không có nghĩa là các quy định mới sẽ không có ảnh hưởng gì. DePratto ước tính rằng việc áp dụng cho tất cả mọi người mua sẽ làm giảm cầu về nhà ở khoảng từ 5% tới 10%, và có thể sẽ có đợt gấp rút vay mortgage trước khi các quy định mới bắt đầu vào tháng 1.

Ông cho rằng phản ứng của thị trường nhà trước những quy định về stress test gần đây nhất hồi năm 2016 là ví dụ giải thích tại sao OSFI cảm thấy cần có hành động lần nữa: Tính tới tháng 8, các khoản vay mortgage được bảo hiểm giảm 4.5% trong 12 tháng kể từ khi những khoản vay này phải thực hiện stress test.

Trong khi đó, các khoản vay mortgage không được bảo hiểm tăng 17.3% — điều đó cho thấy người mua nhà cố gắng hết sức để có khoản trả trước (down payment) cao hơn ngưỡng 20%, và tránh bị cấm vay một khoản mortgage được bảo hiểm vì không qua được stress test.

Chuyên gia kinh tế Doug Porter của ngân hàng BMO nói rằng thị trường mortgage không được bảo hiểm ước tính chiếm khoảng 80% hoạt động gần đây, vì vậy biện pháp này có lẽ có tác động nhiều hơn các thay đổi trước đây trong các thị trường đắt đỏ nhất.

Ông ước tính rằng, xét về mặt thực tế, do phải làm stress test, một người muốn mua nhà trị giá 1 triệu đô-la với mức trả trước 20% sẽ bị giảm khoảng 15% về sức mua.

Rob McLister, sáng lập viên của trang RateSpy.com, nói “OSFI không chỉ nhấp phanh, mà đạp phanh bằng cả hai chân. Những người vay không được bảo hiểm hiện nay có thể đủ điều kiện vay được mortgage ở lãi suất cố định thời hạn 5 năm khoảng 2.97%. Trong vài tháng nữa, ngưỡng đó sẽ tăng lên gần 5%.”

McLister nói rằng ít nhất 1/6 những người vay mortgage với mức trả trước 20% có thể bị ảnh hưởng của các quy định mới này.

Theo ông, nếu các yếu tố khác không đổi, những người này sẽ cần có thu nhập tăng thêm gần 20% để đủ điều kiện được vay mortgage bằng với mức mà họ có thể vay hiện nay.

Ông nhận định, “Với hiện trạng thị trường nhà và các mức nợ nần hiện nay, đây là thay đổi quy định mortgage chấn động nhất từ trước tới nay. Nói như vậy không hề cường điệu chút nào.”

Ông nói một câu hỏi lớn hiện nay là liệu các liên hiệp tín dụng (credit union), do tỉnh bang quản lý, có sẽ tiếp tục cho phép người vay được duyệt vay ở mức lãi suất thỏa thuận thấp hơn, và do vậy dễ dàng hơn.

Ngoài stress test, các quy định mới sẽ bắt buộc các tổ chức / ngân hàng cho vay phải kiểm tra kỹ hơn về tỷ số nợ trên giá trị (loan-to-value ratio) của các khoản cho vay của họ, để bảo đảm rằng họ không cho vay các khoản mortgage quá lớn so với giá trị nền tảng của căn nhà.

Cũng có những hạn chế mới về hình thức gọi là cùng cho vay (co-lending) hoặc các khoản cho vay mortgage gộp chung (bundled mortgage) để bảo đảm rằng người cho vay không lách luật về giới hạn cho vay.

Có thể bạn sẽ thích
Bình luận
Loading...