Mua Nhà Cần Phân Biệt Giữa Tiền Downpayment và Deposit

Khi đề cập đến nhà cửa, đất đai, buôn bán làm ăn, hay còn gọi là địa ốc chúng ta thường cho rằng vấn đề này thuộc lãnh vực của Luật Tài Sản (Property Law).  Đúng vậy, Luật Tài Sản chi phối rất nhiều trong lãnh vực Địa Ốc. Nhưng trái lại, khi bạn đi mua nhà, ký kết hợp đồng mua bán, lập tức bạn đang bị sự chi phối của Luật Khế Ước (Contract Law).

Thường khi muốn mua nhà bạn hay gọi một chuyên viên địa ốc (Agent) dẫn đi xem những căn nhà đang treo bảng bán trên thị trường cho đến khi nào bạn gặp được căn nhà vừa ý mà bạn muốn mua. Lúc ấy người chuyên viên địa ốc sẽ mau mắn đưa ra một văn bản gọi là ốp-phơ (Offer: tờ đề nghị) làm sẵn, và đem lại cho người mua ký tên đôi khi còn đòi hỏi bạn phải ký một tấm chi phiếu gọi là tiền đặc cọc (Deposit) kèm theo ốp-phơ. Khi ngã giá xong xuôi, mọi chi tiết mua bán được thỏa thuận của cả hai bên, người bán lẫn người mua, và tiến hành tốt đẹp, người mua cầm tờ Offer ra Ngân hàng để vay tiền mua nhà.  Thường thì câu đầu tiên mà ngân hàng hỏi bạn là bạn muốn trả vô trong căn nhà bao nhiêu tiền (Downpayment), và phần còn lại ngân hàng sẽ cho bạn vay để cho đủ số tiền trả cho người bán nhà kết thúc việc mua bán nhà.

Vậy khi đi mua nhà chúng ta thường gặp hai từ ngữ Deposit và Downpayment, và tôi tin rằng bà con chúng ta khi đi mua nhà ai cũng đều biết một cách quá rõ ràng hai thuật ngữ trên, ở đây khỏi phải dài dòng lôi thôi tốn mực tốn giấy.  Nói là nói cho vui vậy thôi chứ việc phân biệt này rất quan trọng.

Tiền Deposit trong một ốp-phơ mua bán nhà hàm chứa hai mục đích.  Mục đích thứ nhất, nếu việc buôn bán xong xuôi, tiền đặc cọc sẽ được tính nhập chung vào số tiền Downpayment mà mình phải trả.  Mục đích thứ hai của tiền đặc cọc là sự đảm bảo về phía người mua đối với người bán và cũng để minh thị rằng người mua sẽ nghiêm chỉnh thi hành hợp đồng trong giao dịch mua bán này.  Tóm lại, tiền đặc cọc bày tỏ thành ý của người mua.  Đặc cọc nhiều thành ý càng cao.

Theo những nguyên tắc Luật trong Common Law đang áp dụng rộng rải tại Ontario, Canada này quy định rằng tiền đặc cọc, khi người mua không chịu thi hành hợp đồng mua bán, lỗi về phần người mua, thì người mua sẽ bị mất tiền đặc cọc.  Còn nếu chứng minh được số tiền trả trước nói trên không phải là tiền đặc cọc mà là tiền Downpayment thì người mua dầu có lỗi cũng không bị mất đi số tiền này.

Vì nguyên tắc trên nên chúng tôi có bài viết này để bà con mình phải xác định cho đúng số tiền mà mình đưa ra khi ký kết hợp đồng mua nhà là số tiền gì để lỡ khi nếu có tranh tụng lôi thôi mình còn biết đường mà tránh, khỏi phải lâm vào cảnh tiền mất tật mang, lo lắng, buồn rầu.

Để chứng minh cho lý luận nói trên, chúng tôi xin cùng bạn lược qua một số án lệ đã xử và đang áp dụng tại Tỉnh Bang Ontario, Canada này để làm sáng tỏ vấn đề.  Một trong những vụ án tiêu biểu nhất của câu chuyện này là vụ Stevenson v. Colonial Homes Ltd. [1961] O.R 407 (C.A). Nguyên đơn Stevenson đồng ý mua một căn nhà nghỉ mát của Công ty Colonial Homes Ltd. với giá là $2,206.00 qua sự giới thiệu của một chuyên viên địa ốc tên là O’Gordon.

Hợp đồng mua bán được công ty Colonial Homes Ltd. in sẵn.  O’Gordon chỉ việc đem tờ hợp đồng lại cho nguyên đơn ký tên vào và thêm bớt những điều cho thích hợp với việc mua bán này là xong. Stevenson đồng ý mua căn nhà trên với giá là $2,206.00 và đưa trước $1,000.00 để làm tiền ứng trước kèm theo ốp-phơ.  Khi nào căn nhà cất xong chuyển giao cho Stevenson thì Stevenson sẽ trả số tiền còn lại là $1,206.00.

Không biết chuyện gì xảy ra.  Khi giao nhà thì nguyên đơn không chịu nhận nhà, tức là không chịu thực hiện hợp đồng mà còn phát đơn kiện lại công ty Colonial Homes Ltd. để đòi lại số tiền $1,000 đã trả trước.  Nguyên đơn Stevenson viện lẽ rằng số tiền $1,000 đó là số tiền Downpayment, dầu nguyên đơn có lỗi là không thi hành hợp đồng nhưng một khi hợp đồng bị hủy (vì nguyên đơn không chịu nhận nhà) thì nguyên đơn vẫn có quyền đòi lại tiền Downpayment đưa trước của mình.

Bị đơn cũng không phải tay vừa.  Bị đơn phản tố lại rằng tiền $1,000 đó là tiền đặc cọc, một khi nguyên đơn có lỗi là không chịu thi hành hợp đồng thì tiền đặc cọc phải bị mất và hơn thế nữa nguyên đơn phải bồi thường thiệt hại cho bị đơn thêm $645.20 nữa. Số tiền $645.20 gồm tiền trả hoa hồng cho công ty địa ốc của O’Gordon và những chi phí quản lý hành chánh của công ty Colonial Homes Ltd. bị thiệt hại khi Stevenson từ chối không chịu nhận nhà.

Nội vụ được đăng đường xét xử vào ngày 01 tháng Hai năm 1960. Tòa Sơ Thẩm của Tỉnh Bang Ontario bác đơn kiện của nguyên đơn lẫn đơn phản tố đòi bồi thường của bị đơn. Hai đàng vẫn còn cảm thấy uất ức và hai bên đều tự cho rằng mình có lý nên xin thượng tố lên tòa Thượng thẩm của Ontario.

Vì thâm nhiễm tập quán của phương Tây, chúng ta thường cho rằng luật pháp là những gì được quy định một cách rõ ràng, trong sáng.  Vậy đến đây xin các bạn dừng lại một phút nhắp chén trà ngon, châm điếu thuốc rồi ngẫm nghĩ xem sao?  Hay tự mình làm chánh án phân xử và theo ý của bạn vụ này sẽ được phân xử thế nào?

Để mổ xẻ vụ án, Tòa Thượng Thẩm Ontario đã đề xuất hai câu hỏi pháp lý (Issues) quan trọng.  Câu hỏi thứ nhất: Số tiền $1,000 trả trước này là Deposit hay là Downpayment? Câu hỏi thứ hai là: Liệu rằng nguyên đơn Stevenson có thẩm quyền đòi lại số tiền $1,000 mà y đã nộp trước cho công ty bán nhà hay không?

Chánh Án Kelly J.A., Chánh Án của Tòa Thượng Thẩm Ontario, đã viện dẫn bốn án lệ và một nguyên tắc luật được cô đọng trong một tác phẩm ngắn để minh chứng cho quan điểm của Ông. Để trả lời cho câu hỏi số một ông đã viện dẫn Harrison v. Holland, [1922] K.B 211 at 212-3. Theo án lệ này nếu số tiền trả trước cho một hợp đồng mua bán mà không nói rõ số tiền này là tiền gì, có nghĩa là trong hợp đồng không nói rõ đó là tiền Deposit hay tiền Downpayment thì dầu nguyên đơn có lỗi không chịu thực hiện hợp đồng, nguyên đơn không có quyền đòi lại số tiền đã trả trước đó.

Để làm sáng tỏ câu hỏi thứ hai, án lệ Gallagher v. Shilcock, [1949] 2 K.B 765 at 765-69 được đem ra nghiên cứu.  Theo án lệ này khi một số tiền trả trước trong một hợp đồng mua bán được gọi là tiền Deposit và hợp đồng bị hủy do lỗi của người mua thì người mua không được quyền đòi lại số tiền này. Trái lại nếu số tiền trả trước được minh thị là tiền Downpayment thì dầu người mua có lỗi, không tôn trọng hợp đồng, thì người mua vẫn có quyền đòi lại số tiền ứng trước này.

 Sau khi xem xét bằng chứng của vụ kiện. Cố gắng phân tích nguyện vọng của hai đàng đã bày tỏ khi ký kết hợp đồng, ngôn ngữ được dùng trong văn kiện và thành ý của hai đàng trong lúc ký kết văn khế, trên cơ sở đó tòa án sẽ lý giải những rắc rối của vấn đề pháp lý (Issues) và đề xuất những phán quyết thích hợp cho từng vụ kiện.

Trở lại vụ án Stevenson v. Colonial Homes Ltd. trên, chánh án Kelly J.A phán rằng: “ Tôi không cảm thấy có khó khăn gì khi kết luận rằng số tiền $1,000 của nguyên đơn là một phần của số tiền trả trước (Downpayment) cho giá tiền mua của căn nhà. Mặc dù nguyên đơn đã có lỗi trong khi đồng ý mua nhà rồi lại bỏ không mua vào giờ chót, nguyên đơn vẫn có quyền đòi lại số tiển $1,000 này, và dĩ nhiên bị đơn có quyền đòi hỏi bồi thường thiệt hại vì nguyên đơn không tôn trong hợp đồng đã ký.”

Bởi những lý lẽ nêu trên nguyên đơn Stevenson được quyền nhận lại $1,000 và bị đơn được quyền đòi bồi thường là $645.20. Tòa thượng thẩm Ontario chấp nhận đơn xin thượng tố của bên nguyên lẫn bên bị cáo.

Qua vụ án kể trên chúng ta đã nhận thấy việc phân biệt số tiền Deposit và Downpayment trong một hợp đồng mua bán mang một ý nghĩa và nội dung khác nhau, cần phải hiểu cho thật rõ ràng, nếu chẳng may nội vụ phải mang ra tranh cãi trước tòa.

Ông bà chúng ta thường nhắc rằng: “Vô phúc đáo tụng đình”. Thật vậy nếu có chuyện phải ra Tòa kể ra cũng là một điều đáng tiếc.

Nhiều vụ kiện chúng ta tưởng chừng như được mà trái lại bị thua, nhiều vụ án chúng ta cứ kể như thua mà ngẫu nhiên lại được. Thật rất khó lòng mà tiên đoán được sự thắng bại một khi có sự tranh tụng trước tòa.  Ngôn ngữ sử dụng trong luật pháp bay lượn tuyệt vời trên tầm hiểu biết của một người bình thường, cho nên ngay cả khi những người luật sư xuất chúng cũng không thể quyết đoán được sự thắng bại của một vụ kiện đang thụ lý.  Họ cũng chỉ tiên đoán được xác suất thắng bại của vụ kiện bao nhiêu cũng là giỏi lắm rồi.  Riêng đối với chúng ta việc đưa nhau ra tòa là một điều bất đắc dĩ bởi lẽ luật sư ngay bản thân họ còn chưa nắm chắc chắn được kết quả của một vụ kiện sẽ ra sao huống chi chúng ta chỉ là những phó thường dân Nam Bộ.

Đối với những người mua nhà mới thì sự cẩn thận đối với hai từ ngữ Deposit và Downpayment càng quan trọng lắm.  Trong một hợp đồng mua bán nhà mới thường văn kiện đi kèm với một rừng chữ nhỏ li ti như con kiến do người bán đưa ra dễ làm cho người mua phạm nhiều lầm lẫn và như vậy sẽ bị thiệt hại không ít thì nhiều trong việc mua bán.  Làm sao mà công bằng được giữa một đàng là tay sành sỏi mua đi bán lại nhiều lần đầy đủ sự khôn ngoan và tỉnh táo của một kẻ chủ động trên thương trường và một người mua chỉ mua nhà mới một hay vài lần trong đời.  Cho nên cẩn tắc vẫn là điều đầu tiên phải có khi đặt bút ký tên để mua nhà mới.

Luật pháp trong hệ thống Common Law là một khu rừng mênh mông, vô tận, dầu tác giả là một chuyên viên trong lãnh vực pháp lý, nhưng đứng trước biển học của cuộc đời, khả năng hiểu biết về luật pháp nhiều khi cũng còn hạn chế.  Nếu các bạn có điều ngờ vực không tin về sự khác biệt trong các phán quyết tố tụng của Common Law về hai chữ Deposit và Downpayment nói trên xin cứ hỏi ý kiến những chuyên gia trong lãnh vực pháp lý mà bạn tin tưởng thì bạn sẽ rõ.   Nếu bạn còn có thắc mắc gì trong những lãnh vực mà chúng tôi am tường, chúng tôi sẽ cố gắng giải thích cho quý bạn trong phạm vi hiểu biết của mình với một nụ cười và kèm theo một lời cảm ơn thành thật.

Toronto, Mạnh Thu 2012 sửa đổi và hiệu đính.

Phan Tấn Thiện

You might also like

Comments

Loading...
UA-19692977-1