Bốn thay đổi lớn về quy định vay mortgage

96

Hôm thứ Hai 3-10, chính phủ liên bang đưa ra nhiều thay đổi lớn nhằm bảo đảm người dân Canada không vay nợ thế chấp (mortgage) nhiều hơn khả năng chi trả trong thời kỳ lãi suất rất thấp hiện nay. Các thay đổi này cũng nhằm để giải quyết những mối quan ngại về việc người ngoại quốc mua đi bán lại nhà ở Canada.

Sau đây là phân tích chi tiết về bốn thay đổi lớn do bộ trưởng tài chính Bill Morneau công bố.

Quy định hiện tại

Người mua có mức trả trước (down payment) ít nhất 5% giá mua nhưng ít hơn 20% phải có bảo hiểm mortgage. Quy định này bảo vệ tổ chức cho vay trong trường hợp người mua vỡ nợ. Những khoản vay này được gọi là mortgage “tỷ số vay trên giá trị cao” hay “tỷ số cao”.

Trong những trường hợp người mua trả trước từ 20% trở lên, tổ chức cho vay hoặc người vay có thể được bảo hiểm loại “tỷ số thấp” bảo hiểm cho 100% số tiền vay trong trường hợp vỡ nợ.

Bảo hiểm mortgage ở Canada được chính phủ liên bang hậu thuẫn thông qua Công ty Vay mortgage và Nhà ở Canada (CMHC). Loại bảo hiểm này được bán bởi CMHC và hai hãng bảo hiểm tư nhân, Genworth Financial Mortgage Insurance Company Canada và Canada Guaranty Mortgage Insurance Company. Chính phủ liên bang hậu thuẫn bảo hiểm do hai hãng tư nhân cung cấp, với mức miễn thường khấu trừ (deductible) 10%.

THAY ĐỔI 1: Áp dụng kiểm tra độ ổn định (stress test) đối với thay đổi về lãi suất cho tất cả các khoản vay mortgage được bảo hiểm.

Thay đổi ra sao: Từ ngay 17-10, một stress test được dùng để xét duyệt các khoản vay mortgage tỷ số cao sẽ được áp dụng cho tất cả các khoản vay mortgage được bảo hiểm mới – bao gồm cả những trường hợp mà người mua trả trước hơn 20%. Stress test này nhằm mục đích bảo đảm với tổ chức cho vay là người mua nhà vẫn có thể trả nổi mortgage nếu lãi suất tăng lên. Người mua nhà sẽ cần phải hội đủ tiêu chuẩn vay tiền ở lãi suất thương lượng trong hợp đồng mortgage, mà cả ở lãi suất niêm yết của Ngân hàng Trung ương Canada loại cố định kỳ hạn 5 năm (mức trung bình của lãi suất niêm yết của sáu ngân hàng lớn ở Canada). Lãi suất này thường cao hơn mức mà người mua có thể thương lượng được. Tại thời điểm ngày 26-9, lãi suất niêm yết này là 4,64%.

Những khía cạnh khác của stress test đòi hỏi người mua nhà chi tiêu không quá 39% thu nhập cho các chi phí “nuôi nhà” như trả nợ mortgage, tiền sưởi và thuế nhà đất. Một chỉ số khác gọi là tỷ lệ trả nợ tổng cộng (total debt service, TDS) bao gồm tất cả các khoản trả nợ khác, và tỷ lệ TDS này không được quá 40%.

Ai bị ảnh hưởng: Biện pháp này ảnh hưởng tới những người mua nhà trả trước ít nhất 20% nhưng muốn vay một khoản mortgage mà có thể quá căng cho họ nếu lãi suất tăng lên. Nó cũng ảnh hưởng tới những tổ chức cho vay muốn mua bảo hiểm được nhà nước hậu thuẫn cho các khoản vay mortgage tỷ số thấp.

Tại sao: Chính phủ đối phó với những lo ngại là tình trạng giá nhà tăng mạnh ở những thành phố như Toronto và Vancouver có thể làm tăng rủi ro vỡ nợ trong tương lai nếu lãi suất tăng lên.

THAY ĐỔI 2: Từ ngày 30-11, chính phủ sẽ áp dụng những hạn chế mới về những trường hợp nhà nước sẽ bảo hiểm cho các khoản vay mortgage tỷ số thấp.

Thay đổi ra sao: Các quy định mới hạn chế bảo hiểm cho các loại mortgage này dựa trên các tiêu chuẩn mới, trong đó có thời kỳ trả nợ dần (amortization period) phải là 25 năm hoặc ngắn hơn, giá mua nhà dưới 1 triệu đô-la, người mua có điểm tín dụng 600, và chủ nhà phải ở tại nhà đó.

Ai bị ảnh hưởng: Biện pháp này dường như nhằm để giảm mức độ rủi ro bảo hiểm của nhà nước đối với các khoản vay mortgage dân cư cho những nhà có giá trị từ 1 triệu đô-la trở lên, một phân khúc thị trường tăng mạnh trong những năm gần đây ở Vancouver và Toronto.

Tại sao: Vancouver và Toronto là hai thị trường địa ốc đáng quan ngại nhất đối với giới hoạch định chính sách ở tất cả các cấp chính quyền. Các biện pháp này dường như là nhắm tới các thị trường đó.

THAY ĐỔI 3: Các quy định khai thuế mới để được miễn thuế lãi vốn (capital gains) cho nơi cư ngụ chính (primary residence).

Thay đổi ra sao: Hiện nay, bất kỳ khoản lãi nào khi bán nơi cư ngụ chính đều được miễn thuế và không cần phải báo cáo là thu nhập khi khai thuế. Từ năm khai thuế năm nay, thuế lãi vốn vẫn được miễn, nhưng việc bán nơi cư ngụ chính vẫn phải được báo cáo với Thuế vụ Canada (CRA) lúc khai thuế.

Ai bị ảnh hưởng: Tất cả những ai bán nơi cư ngụ chính sẽ phải có nghĩa vụ báo cáo với CRA. Tuy nhiên, thay đổi này nhằm để ngăn cản không cho những người ngoại quốc chuyên mua đi bán lại nhà được miễn thuế lãi vốn cho nơi cư ngụ chính mà họ không đủ tiêu chuẩn được hưởng.

Tại sao: Tuy giới chức trách nói rằng cần phải có thêm số liệu, chính phủ liên bang đang có biện pháp phản ứng trước nhiều bằng chứng không chính thức và tin tức trên báo chí cho thấy những nhà đầu tư nước ngoài đang mua đi bán lại nhà ở Canada và hưởng miễn thuế lãi vốn không đúng.

THAY ĐỔI 4: Chính phủ sẽ tham vấn ý kiến về việc chia sẻ rủi ro cho vay.

Thay đổi ra sao: Hiện nay, chính phủ liên bang phải gánh chịu 100% chi phí của một khoản vay mortgage có bảo hiểm trong trường hợp vỡ nợ. Chính phủ liên bang nói rằng trên toàn thế giới chỉ có Canada như vậy. Chính phủ sẽ sớm công bố một tài liệu tham vấn ý kiến công chúng về một đề xuất yêu cầu các tổ chức cho vay, ví dụ ngân hàng, gánh chịu phần nào trong rủi ro đó. Bộ Tài chính thừa nhận rằng điều này sẽ là một thay đổi cấu trúc quan trọng cho hệ thống cho vay mua nhà của Canada.

Ai bị ảnh hưởng: Các tổ chức cho vay mortgage, ví dụ ngân hàng, sẽ phải gánh chịu thêm rủi ro. Điều này có thể khiến người mua nhà phải chịu lãi suất mortgage cao hơn.

Tại sao: Chính phủ liên bang muốn hạn chế các nghĩa vụ tài chính của mình trong trường hợp xảy ra nhiều vụ vỡ nợ mortgage, và muốn khuyến khích các tập quán cho vay cẩn trọng.

Có thể bạn sẽ thích

Bình luận

Loading...